4月以來土地市場升溫,房企資金正在入場

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4月份以來,土地市場上漲,房地產資金進入。

受到資金面漸寬和土地供應增加因素影響,主流房企拿地熱情進一步高漲。

今年4月一季度,中國房地產企業50強規模高達1029億元,一季度環比增長0.5%,房地產百強企業占比1050%,總金額3888億元,增長7.2%至108.9%。

中原地產首席分析師張大偉認為,降準降息等政策影響下,房企拿地積極性逐漸提高,多地出現高溢價率土地成交,使得土地市場熱度持續提升。

十大房地產公司的管理層對第一財經顧問表示:“我們的內部管理委員會對擁有土地仍然非常清楚,我們需要在不久的將來積極地與土地合作。”。

從拿地金額最多的十家房企看,分別是保利地產(600048.SH)、香港置地、中國恒大(03333.HK)、龍湖集團(00960.HK)、華潤置地(01109.HK)、綠城中國(03900.HK)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、綠地控股(600606.SH)、萬科(000002.SZ),上述10家房企前4月拿地金額2400億。

大多數積極的房地產公司來自于其相對較大的優勢,且財務杠桿水平較低。

比如,近期拿地較多的綠城中國,其凈資產負債率為63.2%,低于行業水平,因而帶來較好的資金優勢。同樣拿地較多的新城控股,其凈負債率16.36%,較大的財務杠桿空間,以及此前拿地較少的緣故,讓這家公司正在加速拿地,拿地金額排行高于去年銷售規模排行。

《第一財經》記者在4月份發現,房地產企業有土地,大宗土地交易頻繁。看來,中國6800萬元拿下廣州地塊。在南京,大量土地被金隅集團(600383)拿下。上海)在社會上增發687億元,中國幸福(600340。上海)是633億元人民幣,中國商務部已經在中國制造了(01918。香港)440億元人民幣。

“拿地是生死線,公司將利用購物中心和長租公寓勾地作為拿地抓手,計劃今年拿20個購物中心,30個長租公寓(包括輕資產)。”中駿集團(01966.HK)董事會主席黃朝陽在此前的投資者交流會上直言不諱。

據格蘭仕Zui數據顯示,4月份300套古堡成交總價一路走高,成交均價突破3000元/平方米,創下2018年以來的最高值。4月溢價率從3.3點上升至3.3%,至3月6日,溢價率由3.3點上升至3月6日,主要原因是寧波主要城市接受優質土地劃撥,以及寧波、命名、廈門、昆明、福州、徐州、紹科等城市的平均溢價率仍然較高。

無論是供應還是需求,都推動了土地市場出現“小陽春”。

“每年三四月份是傳統的土地熱點。現在有很多土地,但實際上它們在年底開始交易,并為銷售做出貢獻。所以我有很多房地產公司有很多成就目標,要有更大的熱情。”上市公司總裁告訴記者。

此外,資金面上也助力企業積極拿地。根據西政資本統計,央企、國企背景地產商的公開市場融資成本大幅下降,目標成本值大部分都往年化3%-4%靠攏,其他民營頭部房企的融資成本也逐漸往年化4%-8%的范圍集中,總體融資成本相比去年有明顯下降。

一些私人資本通過各種途徑流入房地產。除了貸款外,一些房地產公司的土地收購資金得到了區域基金會的支持,并促進了土地市場的發展。

同時,由于二線房企的規模擴張訴求仍存,部分熱點三四線城市土地熱度進一步增加。在大量土地入市的刺激下,紹興、常州、徐州等熱點三四線城市土地市場熱度近來不斷上升。

CRIC機制反饋優先城市的土地拍賣信息,無錫、株洲、金華等城市都吸引了幾十家房地產企業入駐,需要大量的房地產企業參與。

克而瑞統計30個熱點三四線城市發現,80%城市庫存不足,有進入的空間,不過部分三四線城市同樣存在飽和,需要拿地更加謹慎。

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